전세사기 유형 대처방법 전세사기 특별법 대상

전세사기란

전세사기 HUG

전세보증금을 전세계약이 만료되었음에도 돌려받지 못하는 것을 말합니다.최소 백만원부터 억대까지 피해가 발생하며 살면서 꼭 조심하고 주의해야할 부분중 하나입니다.

전세사기 유형 대처방법

1.갭투자

무자본 갭투자란 투자자가 별도의 자본을 투입하지 않고 투자하는 방법으로 전세금을 활용하여 다른 부동산을 구매하거나 투자하는 방식을 의미한다.

예를들어 시가 5억인 집이 경매로 나와 4억 6천에 낙찰 받았는데 주변 시세가 4억 9천만원 입니다 그럼 전세를 내주고도 3천만원의 차익이 남는 깡통전세 사기 입니다.

깡통전세사기 대처법

1. 주변시세를 파악하며 시세의 80%이내의 금액에서 계약
2. 반전세로 계약하기
3. 등기부 등본 확인 압류,근저당,경매 공매이력,임차권 등기명령 확인
4. HUG및SGI (보증보험) 가입가능확인
5. 집주인 직접확인하기
6. 이사하는날 전입신고 확정일자 받기

HUG 주택도시 보증공사

HUG 주택도시보증공사

SGI 서울 보증

SGI서울보증

2.대항력 악용사기

전입신고와 확정일자를 모두 갖춰야 대항력을 갖출 수 있는데, 전입신고를 한 후 확정일자의 효력이 발생하기까지 시간이 걸리는 것을 악용한 전세사기입니다.

​

예를 들어 세입자A가 오후 4시에 잔금을 모두 지급하고 이사 온 후, 전입신고를 했다면 당일 12시가 지나 다음날 00시가 되는 시간부터 대항력을 갖추게 되는데요.

​

그럼 임대인은 그 사이 은행 대출을 최대한도로 받은 후, 다른 사람에게 해당 부동산을 팔아버리는 것입니다. 대부분 전세금 지불 능력이 없는 신용불량자나 노숙자에게 말이죠.

 

해당 사기의 대처법은 특약을 넣는것입니다. 00시 대항력 이전에 전세 세입자가 모르는 근저당을 추가로 설정하지 않고 위반시 모든 계약은 무효화된다 보증금을 전부 일시불로 반환한다 라는 특약을 넣는 방법도 있습니다.

전세사기 특별법

전세사기 특별법

정부가 2년간 적용되는 한시적인 특별법으로 전세사기 피해자를 지원하기로 했다.
특별법에 따른 피해자로 인정되면 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 우선 매수할 수 있는 권한이 부여된다.
임차 주택을 낙찰받는다면 취득세를 200만원 한도 내에서 면제하고, 3년간 재산세를 감면한다.
피해자가 주택 매수를 원하지 않는다면 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 넘겨받아 주택을 사들인 뒤 피해자에게 임대한다.

특별법 적용 대상

특별법 적용 대상

1. ▲대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인이며
2. ▲임차 주택에 대한 경·공매가 진행돼야 하고 
3. ▲ 임대차보증금이 3억원이하인 경우
4. ▲면적·보증금 등을 고려했을 때 서민 임차주택에 해당해야 한다.
5. ▲수사가 개시되는 등 전세사기 의도가 있다고 판단돼야 하며
6. ▲다수의 피해자가 발생할 우려와
7. ▲보증금의 상당액이 미반환될 우려가 있어야 한다.

아무것도 달리진게 없는 전세사기 특별법??

전세사기특별법 시행 100일, 아무 것도 달라지지 않았다 - 참여연대 - 민생희망본부